Iris Schöberl investiert für ihre Kunden Milliardensummen in Immobilien in Deutschland. Insbesondere der Neubau von Mietwohnungen ist für diese Investoren interessant. Im Interview mit ntv.de erzählt die Geschäftsführerin der deutschen Immobiliensparte von Columbia Threadneedle Investments, warum sie dennoch derzeit kaum Wohnungen bauen kann - und wie dies schnell geändert werden könnte.

ntv.de Sie legen für große institutionelle Investoren Geld in deutschen Immobilien an. Warum interessieren die sich insbesondere für Wohnimmobilien? Wir hören und lesen immer, wie unattraktiv dieser Markt ist: Zinsen sind hoch, die Baukosten stark gestiegen, die Bürokratie macht alles noch schlimmer.

Viele Investoren würden prinzipiell gern in deutsche Wohnimmobilien investieren, gerade auch in den Neubau von Wohnungen, die ja dringend benötigt werden. Größere Mietobjekte eignen sich für institutionelle Investoren, mit denen wir arbeiten, hervorragend. Denn sie generieren eine kontinuierliche und verlässliche Rendite – oder sie taten das lange.

Was für eine Rendite erwarten Ihre Investoren? Und um wen handelt es sich bei diesen Investoren überhaupt?

Unsere Kunden sind hauptsächlich Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerke. Diese müssen die Altersversorgung ihrer Beitragszahler anlegen. Das Wichtigste für sie ist nicht der schnelle Gewinn, sondern langfristige Sicherheit. Damit beispielsweise ein Mietobjekt für diese Investoren interessant ist, reicht es, wenn die zu erwartende jährliche Rendite etwa zwei Prozent über der 10-Jahres-Bundesanleihe liegt, also im Moment bei gut viereinhalb Prozent – also wirklich moderat.

Es gibt immer wieder Berichte über Immobilieninvestoren, die mit der Erwartung mindestens zweistelliger Renditen in deutsche Wohnimmobilien investiert und diese in der Vergangenheit auch erzielt haben.

Die gibt es, zum Beispiel einige Private-Equity-Gesellschaften, private Finanzinvestoren – sie zählen jedoch nicht zu unseren Kunden und gehören auch am Immobilienmarkt nur zu einem kleineren Teil der Investoren.

Aber selbst die moderaten Renditen für Ihre Kunden sind derzeit nicht mehr drin, sagen Sie?

Kaum noch. Bei einem Mehrfamilienhaus müsste die Kaltmiete heute deutlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter betragen, um eine Rendite oberhalb der Inflationsrate zu erzielen. Das ist natürlich unbezahlbar und führt dazu, dass wir kaum noch in Neubauprojekte investieren können.

Wie läuft das ab, wenn Sie für Ihre Kunden investieren? Und was hat sich geändert, dass das nicht mehr funktioniert?

Wir als Vermögensverwalter schauen uns Bauvorhaben an, die von Projektentwicklern geplant wurden, bevor der Bau beginnt. Anhand der Pläne lassen sich Kosten, Mieteinnahmen und damit die Rendite abschätzen. Geeignete Projekte schlagen wir unseren Investoren vor, die den Bau dann finanzieren. Jetzt aber sind die Kosten derartig explodiert, dass dieses Modell nicht mehr funktioniert. Viele geplante und genehmigte Bauvorhaben, bei denen die Investoren schon in den Startlöchern standen, rechnen sich nicht mehr. Ich selbst habe drei solche Mietobjekte. Die Grundstücke, die Genehmigung, die Planung, die Investoren: Alles steht bereit. Aber wenn uns die Kommunen nicht etwas entgegenkommen, können wir nicht bauen. Kein Investor kann sehenden Auges in ein Verlust-Projekt investieren.

Ursache für die Kostenexplosion sind doch die hohen Zinsen und die steigenden Baukosten. Was hat die Kommune damit zu tun?

Die Kommune kann zwar nicht die Baukosten senken, aber sie hat es in vielen Fällen in der Hand, ob sich ein Bauvorhaben trotzdem rentiert. Sie könnte sich beispielsweise flexibel zeigen und einer Baugenehmigung zusätzliche Wohneinheiten hinzufügen. Das würde die zu erwartenden Einnahmen steigern und der Bau könnte sich wieder lohnen. Bei einem meiner erwähnten Neubauprojekte habe ich dem Bürgermeister gesagt: "Lassen Sie uns dem gesamten Projekt ein zusätzliches Stockwerk hinzufügen." Dann könnten wir praktisch direkt mit dem Bauen loslegen.

Wie hat der Bürgermeister reagiert?

Das sei ja wohl das Problem des Investors, nicht seines, hieß es. Dabei ist das Ergebnis natürlich, dass nun gar keine neuen Wohnungen gebaut werden. Es geht um Dutzende Wohnungen, die dringend benötigt werden. Für den Investor und mich ist das ein Problem, für die Gesellschaft aber ist es katastrophal. Denn diese Reaktion ist leider typisch für die Verantwortlichen in den Kommunen, die mit dieser Haltung derzeit den Bau von Hunderttausenden Wohnungen blockieren.

Wie kommen Sie auf diese große Zahl?

Es gibt bundesweit Baugrundstücke mit zusammen mehr als 800.000 genehmigten Wohnungen, deren Bau nicht beginnt. Der Grund dafür ist in den meisten Fällen derselbe, wie bei meinen Projekten. Selbst wenn die Zahl niedriger liegen sollte: Es gibt in Deutschland Hunderttausende Wohnungen, deren Bau sofort beginnen könnte, ohne dass es die Steuerzahler einen Cent kosten würde. Alles, was es bräuchte, ist etwas Flexibilität bei den Verantwortlichen. Und es ist auch nicht nur ein Problem, wie manche Politiker meinen, der privaten Investoren, die eine Rendite erzielen müssen. Auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften können zu gegenwärtigen Bedingungen kaum noch Wohnungen bauen, ohne dass es zu hohen Verlusten zulasten der Steuerzahler führt.

Seit Jahren debattiert Deutschland über die Krise am Wohnungsmarkt. Gibt es immer noch Entscheidungsträger, die den Ernst der Lage nicht verstehen?

Im Grundsatz sind sich alle einig: Es muss mehr Bauland ausgewiesen und die Planung beschleunigt werden, die Bürokratie und die Regulierung müssen zurückgefahren werden. Alle stimmen diesen Forderungen zu. Aber sobald es um ein konkretes Grundstück geht, will die Gemeinde doch kein neues Bauland ausweisen oder die Wohnbebauung verdichten. Wenn es um irgendeine konkrete Umwelt- oder Lärmschutzregel geht, wagt doch kein Politiker, einen Paragrafen zu streichen.

Insbesondere die Forderung nach Bürokratieabbau findet immer Applaus von allen Seiten. Aber ist das wirklich so ein entscheidender Faktor? Hat sich die Bürokratie so stark verändert, seit der Zeit vor einigen Jahren, als, wie sie selbst sagen, Wohnungsbau noch attraktiv war für Investoren? (Verhindert die Bürokratie in der Praxis tatsächlich den Bau von Wohnungen?)

Ja, die deutsche Bürokratie und Regulierungswut machen das Bauen nicht nur teuer, in vielen Fällen machen sie es praktisch unmöglich. In großen Teilen deutscher Innenstädte, oft in Städten, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, können wir keine Wohnungen mehr bauen - aus Lärmschutzgründen. Wussten Sie, dass die Belastung durch Verkehrslärm in Deutschland innen im Gebäude gemessen wird? Lärm, der durch Gewerbe, also auch durch Gastronomie oder Kultureinrichtungen entsteht, muss aber außerhalb des Wohngebäudes gemessen werden. Lärmschutzmaßnahmen am Haus dürfen also nicht berücksichtigt werden, wenn es darum geht, die Bestimmungen zum Gewerbelärm zu erfüllen.

Der Wohnungsbau ist auch Thema in den Koalitionsverhandlungen für die neue Bundesregierung. Wieder einmal. Schon die letzten Bundesregierungen sind mit ihren Neubauzielen krachend gescheitert. Liegt das nicht auch daran, dass die Hauptprobleme, über die wir hier sprechen, vom Ausweisen des Baulands bis zu den Bauordnungen gar nicht in der Kompetenz des Bundes, sondern bei den Ländern und vor allem den Kommunen liegen?

Für die Bürokratie ist der Bund teils selbst verantwortlich. Die absurden Lärmschutz-Regeln, von denen ich erzählt habe, sind ein Beispiel dafür. Bei anderen Themen ist der Bund nicht zuständig, aber das heißt doch nicht, dass sich beispielsweise Friedrich Merz nicht darum kümmern kann. Ich würde mir wünschen, dass er einmal die zuständigen Landes- und Lokalpolitiker seiner Partei zusammenruft und in die Pflicht nimmt, beim Wohnungsbau mitzuziehen. Für die anderen Partei-Chefs gilt das genauso. Die Bundesregierung könnte auch finanzielle Anreize setzen und beispielsweise Kommunen, die zusätzlichen Wohnraum schaffen, einen höheren Anteil von der Einkommensteuer überlassen. Der Föderalismus macht es kompliziert. Aber er darf nicht als Ausrede dafür herhalten, gar nichts zu tun.

Angenommen, die Politik kommt Ihnen entgegen, und ermöglicht es, günstiger zu bauen oder die Einnahmen, etwa durch mehr Wohnungen in einem Projekt, zu steigern: Würden Sie diese Vorteile auch wirklich in Form bezahlbarer Mieten weitergeben? Oder würden Sie nicht im Sinne ihrer Investoren so viel Miete nehmen, wie eben am Markt erzielbar ist, womit die Wohnungen für einen Großteil der Bevölkerung nicht bezahlbar ist?

Meine Investoren möchten natürlich lieber höhere als niedrigere Einnahmen haben. Und sie müssen eine gewisse Mindestrendite erzielen, sonst bauen sie nicht. Es gibt aber einen einfachen Weg für jede Kommune, dafür zu sorgen, dass die Mieten nicht darüber hinaus steigen: indem sie für Konkurrenz sorgen. Wir haben vor wenigen Jahren zwei vergleichbare Neubauprojekte in Leipzig und Dresden fertiggestellt. In Leipzig zahlten die Erstmieter 12,50 Euro pro Quadratmeter, in Dresden nur 11 Euro. Unsere Investoren hätten auch in Dresden gern 1,50 Euro mehr genommen - konnten sie aber nicht. Denn Dresden hatte in den Jahren zuvor dreimal so viel Bauland ausgewiesen wie Leipzig, und die Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt war entsprechend größer. Wenn wir die Kosten wieder herunterbekommen und für Konkurrenz sorgen, dann sorgt der Markt dafür, dass die Mieten wieder bezahlbar werden.

Mit Iris Schöberl sprach Max Borowski

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