Aufregung am Immobilienmarkt: Die Ankündigung der Verschuldungsmaßnahmen der designierten Koalition aus Union und SPD trieb die Anleiherenditen nach oben. Dadurch verteuerten sich auch Hypothekenkredite. WELT fragte den Ökonom Günter Vornholz, Inhaber der ImmobilienResearch-Gesellschaft in Lüdinghausen, nach den Auswirkungen.

WELT: Welchen Einfluss hat das vom alten Bundestag beschlossene Verschuldungspaket kurz- und mittelfristig auf den deutschen Immobilienmarkt?

Günther Vornholz: Schon bevor die Maßnahmen im Bundestag verabschiedet wurden, haben die Finanzmärkte reagiert. Da es einen höheren Finanzbedarf geben wird, sind die Renditen der Bundesanleihen gestiegen. Auch die Bauzinsen haben entsprechend reagiert, was insbesondere die Projektentwickler und die Investments kurzfristig belasten wird. Aber im Jahr 2022 war der Anstieg der Bauzinsen um ein Vielfaches höher und auch in jüngster Zeit waren die Zinsen sehr volatil, sodass nur vergleichsweise geringe Effekte zu erwarten sind. Längerfristig sind positive Effekte der Investitionsprogramme zu erwarten, von denen auch die Bau- und Immobilienwirtschaft profitieren wird. Die Nachfrage nach den Leistungen der Bau- und Immobilienwirtschaft wird ansteigen. Darüber hinaus sind volkswirtschaftliche Wachstumsimpulse zu erwarten, die über höhere Einkommen der privaten Haushalte auch zu mehr Nachfrage nach Immobilien führen werden.

WELT: Droht aber nicht besonders das Sondervermögen für die Infrastruktur die Preise am Bau weiter in die Höhe zu treiben, was dann den Wohnungsbau zusätzlich bremsen könnte?

Vornholz: Es ist nicht damit zu rechnen, dass die Baupreise sehr stark zunehmen werden. Zwar wird die Nachfrage nach Bauleistungen durch das Infrastrukturprogramm steigen, aber diese trifft auf unterausgelastete Kapazitäten in der Bauindustrie. Das verhindert einen größeren Anstieg der Baukosten und ist vor allem nicht vergleichbar mit der Entwicklung in den Jahren 2021 bis 2023. Somit dürfte der Wohnungsbau von dieser Seite nicht stark belastet werden. Im Sondierungspapier wird der Wohnungsbau nicht explizit erwähnt, aber der soziale Wohnungsbau soll wesentlich ausgebaut werden. Darüber hinaus sind Maßnahmen zum Bürokratieabbau und Vereinfachungen für den Wohnungsbau geplant, die Baukosten und -prozesse entlasten. Damit wäre dem Wohnungsbau sehr geholfen.

WELT: Wer seinen Baukredit in den kommenden Jahren verlängern muss, den erwarten nach der langen Niedrigzinsphase unter Umständen teure Neuabschlüsse. In welchem Ausmaß vergrößert sich dieses Problem eventuell nach dem zusätzlichen Schock am Anleihemarkt durch die Schuldenpakete?

Vornholz: Bauzinsen und die langjährigen Bundesanleihezinsen entwickeln sich ähnlich, sodass auch die Bauzinsen ansteigen werden. Diese waren aber auch schon nach 2022 – dem drastischen Zinsanstieg – sehr volatil. Ich erwarte einen Anstieg der langfristigen Bauzinsen bis zum Jahresende auf rund 4,0 Prozent. Die Effekte werden insbesondere im Vergleich zu 2022 verhalten ausfallen. Die Nullzinspolitik der EZB hatte in den 2010er-Jahren einen Preisboom auf den Immobilienmärkten ausgelöst. Die niedrigen Bauzinsen damals waren historisch einmalig, von daher wäre ein zu erwartender Zinsanstieg nur eine Rückkehr zur Normalität. Gleichwohl stellt das eine Belastung dar, wenn in der Zwischenzeit nicht ausreichend Schulden getilgt worden sind.

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WELT: Was raten Sie Kaufinteressenten in der aktuellen Situation? Zuschlagen, wenn man das passende Objekt gefunden hat, oder lieber noch abwarten, dass die Zinsen noch einmal fallen?

Vornholz: Wer ein passendes Objekt nach seinem Geschmack gefunden hat und sowohl genügend Eigenkapital hat als auch über ausreichend Liquidität für den Schuldendienst verfügt, sollte nicht zögern. Fallende Zinsen sind kurz- bis mittelfristig eher nicht zu erwarten. Es gibt durch die beschlossenen Schuldenpakete eine höhere Nachfrage nach Kapital, die nachhaltig sein wird und die Zinsen steigen lässt. Die expansive Geldpolitik der EZB wird da nur wenig gegen ausrichten. Daher ist ein Rückgang der langfristigen Bauzinsen eher unwahrscheinlich.

Michael Höfling schreibt für WELT über Immobilien, Wirtschaftspolitik und Gold.

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